Si vous êtes propriétaire bailleur, vous savez certainnement que la réévaluation du loyer à la hausse est très encadrée. Cependant, certaines situations permettent au bailleur de justifier l'augmentation de son loyer. C'est le cas notamment en cas de réalisation de certains travaux et les travaux de rénovation énergétique peuvent faire parti.

Quelles sont les règles en matière d'augmentation de loyer ?

La loi Alur de mars 2014 et les décrets qui ont suivi ont établi de nouvelles règles plus contraignantes à l'encontre des bailleurs qui souhaitent augmenter leur loyer, en particulier lorsque le bien loué l'est à usage de résidence principale pour le locataire.

Ainsi, Julien Biscarat-Aymes, fondateur de Jelouebien.com, nous rappelle que « trois cas de figure sont possibles : si le logement est situé en zone non tendue, le bailleur peut librement fixer son loyer à la première mise en location comme à la relocation ; si le logement est situé en zone tendue non concernée par l'encadrement des loyers, le bailleur fixe librement le loyer à la première mise en location, en revanche à la relocation il doit s'en tenir au dernier loyer acquitté ; enfin si le loyer est dans une zone où l'encadrement des loyers est entré en vigueur il doit se conformer au loyer de référence éventuellement majoré dans la limite de 20%. »

Si dans le premier cas, le bailleur ne peut pas augmenter son loyer au-delà de l'évolution de l'IRL en cours de bail, il peut le faire librement au changement de locataire. Pour les deux autres cas, le bailleur n'a pas cette possibilité. Pour augmenter son loyer à la relocation, il faut, entre autres, qu'il justifie d'une amélioration objective du logement, avec par exemple la réalisation de travaux énergétiques .

Quelles sont les conditions pour que des travaux justifient une hausse de loyer ?

Tous les travaux ne permettent pas de justifier d'une augmentation de loyer. Pour que des travaux autorisent une augmentation de loyer :

• il faut qu'ils apportent une vraie amélioration de la qualité et du niveau de prestation du logement.
• Dans le cadre d'une relocation, le montant des travaux doit représenter au moins 6 mois de loyer de la dernière année, et même un an si l'augmentation s'applique à une renouvellement de bail.
• L'augmentation devra se limiter à 15% du coût des travaux.

Les travaux de rénovation énergétique entrent-ils dans le champs des travaux susceptibles d'augementer le loyer ?

Oui, si leur montant sont conformes aux conditions exposées ci-avant. Il faut aussi qu'ils apportent une vraie amélioration. Ainsi le remplacement d'une chaudière par un modèle aux performances comparables ne pourra pas justifier une augmentation de loyer. En revanche, si le bailleur remplace une ancienne chaudière par une chaudière à condensation nouvelle génération ou encore réalise des travaux d'isolation qui améliorent l'isolation existante, les travaux pourront permettre de revaloriser le loyer.

Les travaux de rénovation énergétique sont actuellement particulièrement encouragés par les pouvoirs publics, ainsi les propriétaires de logements ont doublement intérêt à étudier la rénovation de leurs biens car en plus de leur donner de la valeur, ils peuvent bénéficier d'une prime énergie pour la réalisation des ces travaux.