Le 23 avril 2026, depuis Marseille, le Premier ministre Sébastien Lecornu a créé la surprise en annonçant un projet de loi sur le logement qui remet en question l'une des mesures phares de la loi Climat et Résilience de 2021 : l'interdiction de location des passoires thermiques. Face à une crise du logement locatif jugée urgente, le gouvernement envisage de permettre à nouveau la location des logements classés F et G, à condition que les propriétaires s'engagent contractuellement à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans un délai défini.

Une annonce qui bouleverse le calendrier connu jusqu'ici par les propriétaires bailleurs et qui soulève autant d'espoirs que d'interrogations. Voici ce que contient ce projet de texte, ce qui change concrètement, et ce que les propriétaires de passoires thermiques doivent faire dès maintenant.

En résumé : le projet de loi annoncé le 23 avril 2026 par Sébastien Lecornu prévoit de lever temporairement l'interdiction de louer les logements F et G, sous réserve d'un engagement contractuel de travaux. Les propriétaires auraient 3 ans (maisons individuelles) ou 5 ans (copropriétés) pour atteindre au minimum la classe E. Ce texte doit encore être soumis au Parlement à l'été 2026 et peut évoluer.

Pourquoi Sébastien Lecornu a-t-il fait cette annonce ?

Le Premier ministre a justifié cette décision par l'urgence de la crise du logement. « Le logement est un enjeu clé qui ne peut pas attendre la présidentielle de 2027 », a-t-il déclaré lors de son déplacement à Marseille. La France souffre d'un manque structurel de logements disponibles à la location, une situation qui pèse sur les ménages les plus modestes en quête d'un toit.

Depuis le 1^er janvier 2025, les 453 000 logements classés G du parc locatif privé sont frappés d'une interdiction de location à l'échéance du bail. À cela s'ajoutent les 693 000 logements classés F qui devaient être interdits à la location à partir de 2028. Au total, ce sont donc plus d'un million de logements qui risquaient de sortir du marché locatif d'ici trois ans, aggravant encore la pénurie existante.

« Il faut être pragmatique et raisonnable. Quand on voit que ça va créer une pénurie de logement, il faut savoir changer la méthode sans changer l'ambition », a précisé Sébastien Lecornu, résumant l'esprit du dispositif.

Ce que prévoit concrètement le projet de loi

La mesure principale : louer à condition de s'engager à rénover

Le cœur du texte est une dérogation encadrée à l'interdiction de louer les passoires thermiques. Le dispositif repose sur un principe simple : le propriétaire d'un logement classé F ou G pourra le mettre ou le maintenir en location à condition de :

• Signer un contrat de rénovation avec un artisan qualifié, précisant les travaux à réaliser pour améliorer la performance énergétique du logement.

• S'engager à réaliser ces travaux dans un délai de 3 ans pour les maisons individuelles.

• Disposer d'un délai de 5 ans pour les logements situés en copropriété, compte tenu des contraintes liées aux décisions collectives en assemblée générale.

• Atteindre, à l'issue des travaux, au minimum la classe E au DPE.

Selon le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, cette mesure devrait permettre de maintenir ou de remettre sur le marché locatif entre 650 000 et 700 000 logements d'ici 2028, tout en « fournissant aux propriétaires des revenus pour financer les travaux ».

Le statut du bailleur privé élargi aux maisons individuelles anciennes

Le projet de loi prévoit également d'étendre le dispositif fiscal Jeanbrun (statut du bailleur privé) aux maisons individuelles anciennes. Ce mécanisme d'incitation fiscale à l'investissement locatif était jusqu'ici plus restreint dans son champ d'application. L'extension aux maisons anciennes vise à encourager les investisseurs à acquérir ce type de biens pour les rénover et les louer.

Autre assouplissement notable : le seuil de déclenchement de l'avantage fiscal est abaissé de 30 % à 20 % du prix d'acquisition investi en travaux de rénovation, une condition moins contraignante qui devrait rendre le dispositif plus accessible. Une étiquette minimale de D est requise à l'issue de la rénovation pour en bénéficier.

Les autres mesures du projet de loi logement

• Simplification administrative : création d'une « opération d'intérêt local » permettant d'alléger les contraintes administratives et urbanistiques pour accélérer les projets de construction, sur le modèle des procédures mises en place pour les Jeux Olympiques de Paris 2024.

• Décentralisation : attribution des logements sociaux confiée aux maires, une compétence jusqu'ici exercée par les préfets, présentée comme un nouvel acte de décentralisation au plus près du terrain.

• 3^e génération de renouvellement urbain : lancement d'une nouvelle phase du programme ANRU pour la période 2030-2040, élargie aux quartiers prioritaires, grands ensembles, villes moyennes et outre-mer.

• Objectif de construction : confirmation de l'objectif de 2 millions de logements construits d'ici 2030, soit environ 100 000 de plus par an qu'au rythme actuel.

Calendrier : où en est ce projet de loi ?

Ce qui reste inchangé malgré les annonces

Le projet de loi Lecornu n'annule pas les règles existantes : il les assouplit sous conditions. Plusieurs mesures en vigueur restent applicables en attendant l'adoption du texte :

• Le gel des loyers F et G reste en vigueur. Depuis août 2022, tout logement classé F ou G est soumis à une interdiction d'augmentation de loyer à la relocation ou au renouvellement de bail, sur l'ensemble du territoire.

• L'interdiction de location des G en cours. Jusqu'à l'adoption et l'entrée en vigueur du nouveau texte, les logements classés G restent soumis à l'interdiction de signature de nouveau bail en France métropolitaine. La dérogation n'est pas encore applicable.

• L'obligation de DPE valide dans les annonces. Toute annonce de mise en location doit mentionner la classe énergétique du bien. L'absence ou l'inexactitude d'un DPE valide expose toujours à des amendes pouvant atteindre 3 000 € pour un particulier et 15 000 € pour un professionnel.

• Le reclassement DPE 2026 pour les logements électriques. Depuis janvier 2026, le nouveau coefficient de conversion de l'électricité (de 2,3 à 1,9) a permis à environ 850 000 logements de sortir automatiquement du statut de passoire thermique. Ce reclassement est indépendant du projet de loi.

Ce que doivent faire les propriétaires dès maintenant

Que le projet de loi soit adopté dans sa forme actuelle ou non, une chose est certaine : les logements classés F et G devront être rénovés. Le projet de loi Lecornu ne supprime pas l'obligation de rénover, il en décale l'échéance et propose un cadre contractuel pour y parvenir. Mieux vaut anticiper.

• Vérifier la classe DPE de votre logement et sa date de validité. Si votre bien est équipé d'un chauffage électrique et que le DPE a été réalisé avant 2026, un nouveau diagnostic peut révéler un reclassement favorable sans travaux.

• Faire réaliser un audit énergétique pour identifier les travaux les plus efficaces et les plus rentables en termes de gain de classes DPE.

• Estimer le montant de vos aides (MaPrimeRénov' + Prime énergie) pour définir votre plan de financement avant d'engager des travaux. Plus vous anticipez, plus vous disposez de temps pour optimiser votre dossier.

• Faire appel à un artisan RGE pour les travaux d'isolation, de remplacement du chauffage ou d'amélioration de la ventilation. La certification RGE est indispensable pour bénéficier des aides à la rénovation énergétique.