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Passoires thermiques : les futures contraintes des propriétaires bailleurs

Les nouvelles mesures prisent par le gouvernement

passoires thermiques

En France, un logement sur 5 est une passoire thermique. Pour y mettre fin, malgré de nombreuses stratégies adoptées par l’Etat, le problème persiste. On recense encore quelques millions de logements dotés d’une étiquette énergie F ou G dans le pays. Le gouvernement a décidé de renforcer la lutte.

En effet, après le Conseil de défense écologique qui s’est tenue le 27 juillet 2020, il a retenu une des propositions de la Convention citoyenne pour le climat (CCC). Elle concerne la location des passoires énergétiques et présente de nombreuses contraintes, auxquelles les propriétaires bailleurs devront faire face.

Bien connaître les passoires thermiques et leurs effets nocifs

Les passoires thermiques sont des logements très énergivores appartenant aux classes F et G, consommant 331kWh/m²/an. D’un point de vue écologique, ces logements présentent un bilan carbone élevé, nocif pour le climat. D’un point de vue économique, la hausse de la facture énergétique impacte considérablement sur le pouvoir d’achat de nombreux foyers français. En effet, selon les calculs des députés, les dépenses en chauffage d’un logement trop énergivore se situent entre 1 600 et 2 200 euros par an.

Toutefois, comme on l’a indiqué précédemment, 4,8 millions de logements en France sont classés F ou G d’après la ministre de la Transition écologique Barbara Pompili. Le secteur résidentiel est le second poste d’émissions de gaz à effet de serre. Face à ce constat, l’Etat a décidé de déclarer la guerre contre les passoires thermiques. La réforme des dispositifs d’aides à la rénovation énergétique compte parmi les mesures prises par le gouvernement.

Notons que la plupart des passoires thermiques sont occupées par des locataires. Du coup, d’autres mesures conçues pour contraindre les propriétaires bailleurs à réaliser des travaux de rénovation seront aussi appliquées.

Zoom sur le plan d’action pour réduire le nombre de passoires thermiques

Le 8 décembre 2019, la loi Energie-Climat a été adoptée. Elle réunit des objectifs ambitieux incluant notamment l’élimination des passoires thermiques d’ici 10 ans. Des mesures progressives ont été mises en place. Découvrez lesquelles !

Interdiction de réviser les loyers des passoires thermiques pour les propriétaires bailleurs

Depuis le 1er janvier 2021, les propriétaires bailleurs des logements classés F ou G en zone tendue ne peuvent plus augmenter leurs loyers, sauf s’ils réalisent des travaux de rénovation qui permettent d’améliorer la classe énergétique du logement. A compter de 2022, la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) sera obligatoire en cas de location ou de vente d’une passoire thermique.

Par ailleurs, lorsque le bailleur a effectué des travaux d’économies d’énergie, une contribution peut être demandée au locataire sous certaines conditions.

Un décret sur la décence d’un logement pour éliminer les passoires thermiques

Toujours dans le cadre de l’élimination des logements énergivores, appartenant à la classe F ou G, un décret mettant en évidence les caractéristiques d’un « logement décent » a été publié dans le Journal Officiel le mercredi 13 janvier dernier. Pour être plus précis, il fixe le seuil de la consommation d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an à 331 kilowattheures au maximum.

A compter du 1er janvier 2023, les propriétaires bailleurs ne pourront pas mettre en location un logement qui ne remplit pas cette condition. Autrement dit, le décret met fin à la location des biens ayant la classe énergétique G. Les locataires ont le droit d’exiger la rénovation des logements. Un juge pourrait aussi suspendre le versement des loyers. Notons toutefois que l’obligation en question concerne uniquement les nouveaux baux signés après le 31 décembre 2022.

Interdiction de location des passoires thermiques pour les propriétaires bailleurs à compter de 2028

Déjà mentionnée dans la loi énergie-climat de 2019, l’interdiction de location de toutes les passoires thermiques sera en vigueur en 2028. Autrement dit, les propriétaires bailleurs seront obligés de rénover leurs biens immobiliers avant de les louer. Les logements doivent avoir au moins une classe énergétique « E » à la fin des chantiers. Cette obligation des travaux concerne tous les logements individuels sauf en cas de contraintes techniques ou architecturales.

Si le coût des opérations est trop élevé par rapport à la valeur du bien, leur réalisation n’est pas obligatoire. Pour les copropriétés en difficulté, l’application de cette mesure est prévue pour l’année 2033. Notons que l’Etat vise une rénovation de tous les logements en France de sorte que leur consommation d’énergie soit inférieure à 90 kWh/m²/ an d’ici à 2040.

La phase des sanctions pour contraindre les propriétaires bailleurs à rénover les passoires thermiques

Le gouvernement prévoit de mettre en vigueur des sanctions afin de contraindre les propriétaires bailleurs à rénover les passoires thermiques. Elles seront encore déterminées par le Parlement en 2023. Il faut souligner que le projet de loi concernant l’interdiction de location des passoires thermiques et l’application des sanctions sera présenté en conseil des ministres le 10 février prochain.

La mise en place de « task force » rénovation pour lutter contre les passoires thermiques

Selon la ministre déléguée au Logement, Emmanuelle Wargon, le gouvernement va nommer un Monsieur Rénovation en la personne d’Olivier Sichel. C’est le directeur général délégué de la Caisse des Dépôts et directeur de la Banque des Territoires. Il a pour fonction de piloter une « task force » dont le rôle consiste notamment à mettre au point des moyens de financement adéquats afin d’accélérer la rénovation du parc immobilier en France.

Renforcement des aides pour les travaux de rénovation énergétique

Pour aider les propriétaires et les locataires à réaliser des travaux d’économie d’énergie, des dispositifs d’aides et des prêts seront mis en place. Ils avantageront les plus démunis d’après le président Emmanuel Macron. En attendant les détails sur les mesures d’accompagnement proposées par l’Etat, les foyers français qui prévoient d’accomplir des travaux de rénovation peuvent prétendre aux diverses subventions déjà disponibles.

Le dispositif Ma Prime Rénov’ comprend différents bonus qui permettent de réduire considérablement le reste à charge. On cite entre autres le bonus « Passoires thermiques » et le bonus « BBC ». En cas de rénovation globale, c’est-à-dire, réalisation d’un bouquet de travaux, l’accès à un forfait optimal est assuré.

Les primes énergie, ’éco-prêt à taux zéro, la TVA réduite, le chèque énergie ainsi que les aides des collectivités locales sont également disponibles. Notons que certains de ces dispositifs sont cumulables. C’est le cas de Ma Prime Rénov’ et des primes énergie.

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Les travaux de rénovation les plus conseillés pour sortir des passoires thermiques

Pour éliminer rapidement les passoires thermiques, les propriétaires bailleurs devront réaliser en premier lieu les travaux qui permettent un gain d’énergie important. Il faut citer en premier lieu l'isolation de la toiture. Notons qu’un toit mal isolé garantit une perte thermique de 30%.

L’isolation des murs se trouve en seconde position. Lorsque ces parois sont mal isolées, elles sont responsables de 20 % de déperditions thermiques6. Vient ensuite l’isolation du plancher bas. Le remplacement des chauffages trop énergivores ou trop vétustes est aussi très recommandé.

En somme, les propriétaires bailleurs devront faire face à de nombreuses contraintes si les biens qu’ils mettent en location ont une classe énergétique F ou G. Ce sont les plus mauvaises notes que le DPE pourrait attribuer à un bien immobilier. L’Etat a pris de nombreuses mesures qui seront appliquées d’une manière progressive.

Le calendrier commence par l’interdiction de l’augmentation des loyers des passoires thermiques, déjà en vigueur depuis le 1er janvier. La location de ces logements énergivores sera aussi interdite d’ici quelques années. Enfin, l’Etat prévoit de sanctionner les propriétaires bailleurs qui ne réalisent pas des travaux de rénovation énergétique.


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